美股和比特币如此疯狂,不如去加拿大买房今 [复制链接]

Eric为加拿大华人Eric在《加拿大和美国必读》公号开设的独家专栏，以更西方、在地的视角来为华人、华裔解读加拿大。每周一更新，不见不散。原文标题：我还应该买房吗？（主标题和小标题系编者所加。）在加拿大，我们似乎永远说不完的一个话题，就是房价。我们的房价似乎是可以违反重力定律的某种奇特的存在，什么意思？我们几乎看不到房价的下降。还记得CMHC(加拿大房贷房市公司，最大国有公司，目的在于调节房贷市场和调研房地产市场，目前拥有资产亿）在疫情开始时曾经警告说加拿大的房地产市场将出现18%的崩溃吗？结果几乎什么都没有发生，而CMHC的官员甚至不得不出来道歉。关于房地产市场的公共论坛中，永远存在着两种声音，一种会叫大家赶快买房，因为价格还会继续上涨；另一种声音则总是告诉大家房地产市场已经见顶，大崩溃就在眼前。最近30年的教训是：后一种声音在大多数时候，被人嘲笑，听信者后悔莫及。长达20年的繁荣期北温别墅，要价万加币从历史上来看，上世纪80年代末期加拿大曾经出现过一次房地产的疯狂期，随后出现了年代初的大崩溃。这一崩溃的幅度很大，一些高房价地区出现大片的房价腰斩的现象。这一现象的成因，被认为是80年代恶性通货膨胀，导致加拿大银行不得不采取极端措施，将房贷利率最高上升到了21.75%（5年固定利率。这是一个信用卡级别的利率，相当于你现在用信用卡买房子，能想象吗？）。这种神话般的利率，加上当时一系列同时发生的危机，包括魁北克要求独立，90年代经济大萧条，高企的国债和赤字，海湾战争导致油价猛升等等，导致了90年代初的房价大崩溃。经过整个90年代的调整，到了21世纪，加拿大的房地产出现了一个长期的繁荣期。一直到现在也没有出现要衰退的迹象。这一长达20年的繁荣期，被称为“加拿大房地产泡沫”，除了年金融危机期间出现过短暂的大约3%的价格下降以外，加拿大房地产市场一直以平均年增长5%的幅度稳定上升。事实上，在多伦多，温哥华，卡尔加里这些人口集中地区，房地产价格上涨的幅度要快得多。年一年，多伦多平均房地产价格就上涨了33%；从年开始到现在，温哥华房价的上涨速度，是纽约的两倍多。其中，独立屋的平均售价，从本世纪初的40万，上涨到现在的万，上涨了四倍多。房价为何不断上涨？联排别墅房价上涨的原因，主要有两个。一是大量移民的涌入，二是持续走低的房贷利率。据CMHC的研究报告显示，加拿大的房地产价格上涨的模式是，以大城市的中心地带为带动，辐射带动周边地区的上涨。而中心城市房价的上升，和迁入人口的比例，是正相关的。移民进入是带动加拿大房地产市场上升的主要力量。而移民在登陆加拿大后，往往首先选择中心城市居住，他们带来了大量的资金，支撑了房地产的有效需求，这带来了房地产市场长期稳定的需求增长。从年到年，加拿大从外国引进移民的速度提高了两倍多，年只有16万，而年为42万。在很多中心城市中，新移民占到人口的1-2%。其中值得注意的是，留学生和来陪读的家长们的比例，出现了较大的提高，他们被称为非永久居住民。而他们只会选择城市中心居住。另外，省和省之间的移民，也是需要被考虑的因素。卡尔加里的工作机会和温哥华温和的气候，都吸引了更多的外省居民迁入，也导致了这两个地区房地产市场需求的增加。但与此同时，多伦多和温哥华的房屋兴建速度，却并没有出现相应的提高。分析指出，蒙特利尔和渥太华的房价上涨相对温和，他们输入的移民人口比例是一样的，但蒙特利尔和渥太华的新屋修建要快得多，他们的房价没有出现超过10%的年增长（相对而言，温哥华和多伦多都出现过年增长超过20%的时期）。从年开始，温哥华地区的新建房屋速度开始出现了增加，但多伦多依然十分乏力。另一个重要的原因就是房贷利率的持续走低。从上世纪90年代到现在，这三十年时间里，房贷利率几乎是一根直线地下降。从90年代的10%一直降到今天五年固定利率不到2%。这一利率的下降，曾经使得加拿大人对房屋价格的承受能力得到大大的提高。90年代，平均下来在住房上的支出，要占到当时购房者家庭收入的55%以上，这一比例随着利率下降而下降，到年，购房还贷的支出已经不足家庭收入的40%了。这使得越来越多的人买得起房子，有效需求的容量越来越大。进一步推高了房价。还有一个不可忽视的原因，是国际洗钱。这一问题已经得到了加拿大*府和司法系统的重视。在年，仅温哥华地区，就被查出有53亿加元的外国非法资金，进入了房地产市场，这些资金将当地的房地产平均价格拉升了5%。房价的上涨导致一些人无力负担而被迫离开房价过高的地区，最明显的就是多伦多和温哥华。在过去的5年里，1%的多伦多原居民离开了这个地区，而离开温哥华地区的人口达到了0.5%。令人值得担忧的是，外流人口，基本上都是工作年龄的人口，即25到64岁之间的人口。而与此同时，我们前面提到的家庭收入在住房上的开销比例，也出现了持续的增长。到年，这一比例已经达到50%。也就是说普通加拿大人消费的一半，都投进了自己的房子，而这一比例在温哥华和多伦多这些大城市中，还要高得多，可以达到家庭总收入的70%以上。而蒙特利尔、卡尔加里和渥太华这些城市，还保持了相对健康的40%的比例。可见的未来房价依然会上涨加拿大*府对抑制房价，出台过很多*策，最典型的就是年开始陆续出台的外国买家税和投机税，试图抑制投机行为导致大量空置房的出现。对申请购房者的资金压力测试，对初次购房者的补贴等等。一般认为，这些措施是有效的，控制了恶性的房价飙升，但并不能对抗人口增加和低利率对房价造成的影响。疫情期间，加拿大*府为了稳住经济的基本面，实际上放松了对房地产市场的管理。大量救助资金的发放，使得加拿大人在消费上并没有出现萎缩，房地产价格并没有因为疫情而出现下降。年，加拿大银行出了一份报告，详细地分析了各种因素对加拿大房地产市场的影响。他们认为，从基本面上来分析，房产价格的可承受性affordability和就业指标，都不支持房价的持续上涨。事实上，从年到年，房屋转手下降了1.7万套。温哥华和多伦多地区的房价持续上涨，更多地是来自购房者对房价还会继续攀升的预期，这一现象在年之后，随着一些*策的出台，有一定的缓解。综上，我们可以做出一个粗略的预估。随着疫情缓解，加拿大将加大移民的输入，而随着恢复经济的需要，和新经济常态被越来越多的经济学家认可，长期的低利率恐怕是一个大概率事件。因此加拿大的房地产市场依然会在一个可见的未来上涨。但考虑到可承受性和对非法洗钱活动的打击，中心城市的房价上涨将会是相对温和的。但其辐射力度将会加大，这意味着中心城市周边的地区，会出现更大的价格上涨幅度。房地产市场，已经成为了我们经济增长中的重要支柱，大约要占到我们GDP的12%，而且我们房贷的67%是由保险公司背书的。一旦房地产价格出现大的波动，大量还贷违约出现，加拿大经济将遭到巨大冲击。这一点一直以来是加拿大*府担忧的重点。作为我们个人投资者，房地产投资的选择，更重要的不是看总的大体趋势，而是各个地区房地产市场的不平衡状况，找到合适的投资点购买房地产。我是一个很保守的投资者，在我看来，今天的投资市场，无论是美国股市还是比特币，都充满了疯狂。房地产相比之下，却反而是一个相对稳妥的去处。这是我个人的看法，仅供参考。点击阅读原文，看更多平时看不到的内容关键词“外交杂志”，提取——中美创新之战，美国的问题出在哪里？这点上理解错了

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