加拿大地产经纪协会（CREA）上周发布的6月份全国房地产市场月报，仍然以“住房市场继续趋缓”为标题，和此前的5月份月报标题完全一样。
从去年春季后房地产市场高强度趋热之后，CREA是在4月份月报中首次使用了“趋缓”的表述，而此前的月报则多与市场交易量价“达历史最高”或“创纪录”有关。3月份时，CREA也曾预测今年下半年后市场将会出现缓解，但实际上这种缓解可能已经来得更早了一些。
房地产资讯和数据网站BetterDwelling本周也发文明确表达了“加拿大住房市场正在快速降温”的意思。现在发生降温这件事，放在几个月前根本没人敢相信，但CREA的最新数据显示出，6月份全国“成交-新上市数量比”（SNLR）已经低至69%，为去年8月以来的最低水平。作为参考，今年1月份的全国SNLR比率是91%。
加拿大大部分地区SNLR下降仅从SNLR的变化来看，买家数量要比卖家数量下降得更快。CREA的最新报告说，现在加拿大多数（四分之三）市场都呈现出这种趋势，即“在包括几乎所有大城市在内的大约80%的地区，成交量都有减少”。在CREA的地方市场SNLR报表中，渥太华和爱民顿的SNLR甚至已经低于60%而变成“平衡市场”。须知加拿大几个月来已经不存在什么“平衡市场”了。
?CREA/BetterDwelling图表：多数地区SNLR（成交-新挂牌比）有降低趋势。
可能会使人吃惊的是，温哥华（大温地产经纪区）6月份的SNRL降到了60.3%，刚刚高于60%的“平衡线”，而4月和5月还分别是70%和64%。
SNLR是衡量市场吸收量的指标，数字高则表示成交多而库存少，价格受上涨压力，反之则反之。房地产行业常使用的SNLR门槛值是60%和40%，即长期高于60%则是卖方市场、低库存市场和价格上行市场，长期低于40%则是买方市场、高库存市场和价格下行市场，介于两者之间的就是平衡市场。
当然SNLR不仅要看绝对值，也要看是否稳定或变化的速度。现在的加拿大全国SNLR是69%（经季节调整）虽仍高于60%的门槛值，但它在6月份内下降了6个点，比5个月前下降了24个点，速度太快。如果照此趋势，要不了几个月许多市场就会从卖方市场翻转为平衡或买方市场。
最先进入平衡市场的渥太华和爱民顿，于6月份内SNLR分别下降了约11个点和8个点。另外值得注意的是魁北克省（如魁北克市、沙格奈和圣约翰）正在逆势而上，SNLR发生飙升；而在疫情期间红得发紫的哈利法克斯，则是全国降温最快的地区，一月之间SNLR大约降了45%。
?CREA/BetterDwelling图表：各地6月份SNLR（成交-新挂牌比）变化—温哥华降3.7%。
温哥华接近于进入SNLR平衡市场温哥华（大温地产经纪区）6月份的SNLR比率60.3%为全国第三低，仅比渥太华和爱民顿稍高，距离“平衡市场”只有一步之遥。
而在菲沙河谷地区，SNLR还下降得更快，6月份虽仍高达71.4%，但已比5月份降低了12个点。这样的下降速度是全加拿大第四，仅低于哈利法克斯、萨德伯里和桑德贝。这就值得注意了。
总之，和几个月前相比，加拿大的房地产市场正在发生非常戏剧性的转变，变成了一个“买家比卖家跑得更快”的市场。CREA高级经济学家卡斯卡特（ShaunCathcart）说，今年夏天的主题可能是“慢慢恢复正常”，但要真正恢复正常还需要很长的时间，因为许多市场的供应短缺问题依然严重。
BetterDwelling的文章则表示，这种变化到底是暂时的还是相对更长期的现在还看不清楚，可能再过几个月也看不清楚，但有一点可以明确，就是市场降温的趋势非常明显，房价正在对SNLR的变化做出响应。
?CREA/BetterDwelling图表：房价变化对应但滞后于SNLR的变化
温哥华市上市量亦同时减少但根据SNLR下降的情况说大温地区乃至BC省将变成平衡市场显然还为时过早，因为在这个比例降低的同时房屋的新上市量也在同步减少。
乔治亚海峡周报有刊文指出，在大温地产经纪区的温哥华市，卖家看来正在脱离市场。在需求下降和愿意参与竞价的买家越来越少的时候，卖家暂停挂牌自然是为了等待更有利的市场时机。
房地产经纪公司Dexter在上周的“7月份月中报告”中也提出了同样的“卖家都去哪儿了”的问题。报告说，如以当前的趋势，到秋季之前大温地产经纪区内的活跃房源总数可能会下降到套以下。这种房源数量水平在过去25年中只出现过一次。
在7月份上半个月，大温地产经纪区共有成交套房产，而在同一时期内只有套新上市房源挂牌。这种情况和一、两个月前形成了鲜明对比：6月份上半个月，大温地区共成交套房产，但新上市了套房源；5月份上半个月大温地区共成交套房产，但新上市了套房源。
总之，7月中旬环比成交量下降了17%而新上市量却下降了27%，这种不同步造成了市场有效房源的数量减少。以绝对数字计，大温地区的有效房源数量在7月中旬有套（6月中旬有套），而去年7月中旬有效房源有套。
在菲沙河谷地产经纪区，6月份共有个新房源，与去年相比减少了10%，与今年5月相比减少了21%。如以整个BC省的尺度观察，按照BC省地产经纪协会（BCREA）上周发布的市场报告，6月份全省有效挂牌数同比减少了23.4%。BCREA经济学家奥格蒙森（BrendonOgmundson）指出，挂牌房源（季节性调整后）数量在继续减少。
最后市场将走向平衡还是继续保持卖方市场还是看买卖双方博弈形势，而重启国门后的卖方群体扩大显然将是个重大变量。
文字编辑：闻所未闻
版面编辑：Shelly
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