把钱投资于股票或债券，是在分享企业成长；投资于房地产，是在分享城市发展。也有人把钱投资到古董，艺术品和邮票等有形物品，但据美国年的统计，万净资产以上的家庭，投资于有形物品资产比例仅为1.3%；0万净值产以上的家庭，投资于有形物品的资产比例约为1.8%。人们似乎习惯了把钱放入金融化的轻资产中，而非笨重的实物资产。房地产投资有两种选择，一种是投入到金融化的轻资产，一种是买下最笨重的资产——房子到自己名下。
打算分享城市发展红利的投资者，在加拿大有比较丰富的选择。买下房产，可以装修改建，提高租金和房价，通常被称为强制房产升值；另一种方式，像我这样的懒人，什么都不做，等着市场价上升，通过加按套现，用做下一套房的首付，把房子当成借钱的载体反复使用。不想持有房产，通过金融工具也可以分享城市的发展。轻资产和重资产各有利弊，面临的风险也不同。本文简要介绍一下在加拿大做房地产投资的各种形式，大家自己去深入研究各中的风险和收益情况。
01还敢不敢参与房地产开发了？
房地产开发是房地产市场的一级市场，属于建造房产的生产行为，投资者参与到开发之中，通过建房并销售出去来实现利润。在中国，可以买房地产开发公司的股票，分享开发商的利润。加拿大的城市化率82%，新增房产不多，房地产开发市场不大，与中国如火如荼的现状没法比。加拿大也没有房地产开发上市企业，无法通过买股票的方式参与投资。
普通投资者参与房地产开发的形式，在加拿大有两个，但很难找到成功案例，从另一个侧面反映出，以加房地产开发为投资目标，风险大，收益难有保障。第一种是联合按揭，syndicatedmortgage，简直就是个悲剧。大家有兴趣自己去google一下关键字“syndicatedmortgagefortress”能找到关于多伦多的一家名为“Fortress”的公司导演的一场深情投资悲剧。第二种是私募，通过私募公司为某一特定项目进行地产开发融资。我本人没有参与过任何私募投资，没有亲身体会，公开的报道中也没有关于通过私募参与房地产开发投资回报的信息，因此不好评判。
加拿大的房地产开发融资，大部分是以银团贷款的形式来完成，少部分是由各种大型退休基金，教师基金等非银行机构提供融资。以银团贷款为资金来源的开发商，通常在预售之后，要求买家提供贷款预批证明，因为开发商在申请建筑贷款的时候，需要向银团提供这份文件。这就是为什么买楼花的人，被追着索要贷款预批信。开发商只有如期拿到建筑贷款，才能如期开工。以非银行金融机构为融资渠道的开发商，并不需要买家在签订预售合同时就提供贷款预批。在加拿大，想拿到建筑贷款是很难的，有些华人开发商低估了建筑贷款难度，有钱买地，没钱建房，前赴后继地搞出好多烂尾工程。安省有一个新房保证保险公司Tarion，记录了所有建筑商以往的建成房产的质量信息。建筑商必须在Tarion注册，因此，当一个新楼盘发售时，大家不要相信销售广告上说的“著名开发商”，而是要自己到Tarion上查询建筑商记录，如果是新手开发商，应该一票否决。银行是否批准建筑贷款，也是看Tarion上面的记录，因此新开发商最好与有良好声誉的本地其他开发商合作开发几个项目之后，再独立开发，否则连建筑贷款都拿不到。
富爸爸系列图书中有一本《房地产投资指南》，有几篇房地产开发商自述的血泪史，看完这本书，大家就会明白，在北美建房子不是件容易的事。即使拿到融资，也会遇到环保，邻壁主义等导致房子建不成的风险，书里最悲惨的案例就是墓地开发，建成了，但要花几十年才能卖出去，因为墓地只能自住，不能出租，新去世的人没有家人葬在其他墓地。推荐这本书，是让大家去了解一下各类地产投资的难度，有些投资要知难而退。华人在大多地区进行了可歌可泣的房地产开发，给反面教材增添了很多章节。一位财商群的朋友自述，参与过一次目标为房地产开发的投资，开发公司股票上市了，但股价跌了90%+。中国房地产开发的历史也就30年，华人带着这么点儿可怜的经验，以及自认为足够多的资金，来加拿大做房地产开发，勇气值得称赞，但没必要交这么多学费。与本地开发商合作，一步一步走，不至于血本无归。
从上面的房地产开发融资情况，以及身边的投资惨剧来看，普通人能参与的房产一级市场项目，基本上都是风险大的，新手开发商的项目，我能给大家的建议就俩字：“别碰”。加拿大的存量财富足够多，借到杠杆买就完了，不用你来创造啊。芒格说，我和巴菲特不是努力要跨越七尺高的跨栏。加拿大的房地产开发项目，属于9英尺高的跨栏。看了上面的情况，你还敢不敢参与房地产开发了？
02炒楼花是个投资选项吗？
炒楼，本来是香港同胞的专利，华人移民加拿大之后发现，哇塞，这里炒房没人管，羡慕多年的港胞专利终于也有资格一炒为快了。炒房，就是买期房，但没打算交房，以更高价将合同转出去，玩空手道。前一阵有批空手道新手，在全世界人面前演了个高难度动作，那就是原油宝的买家。在交货之前，期货合约没转出去，必须得交货，可惜没有地方放，即使有地方放自己也用不了，接盘侠赢了，用负价格买下了这批货。我的日常工作中，每年都要看几场这样的演出，规模与原油宝没法比，但性质却一模一样。炒房得手的人，可能会炫耀一下战绩，但原油宝类的炒楼失败者只能打掉牙和血吞，不好意思声张，所以炒房这事儿就成了存活者偏差Survivorbias最好的例子：侥幸得手的幸存者可以证明，炒房之路有钱途，不幸失手的倒霉蛋儿因为不言语，而成了沉默证据silentevidence，因为淹死的人不会从水里跑出来打证言。中行事后提示您：炒合同，是有风险的。
炒合同成功人士，通常都高兴的太早，因为加拿大的税务局不是吃素的，能从税局逃脱才算本事。现在热播的《猎狐》电视剧，主犯王柏林被遣返的主要原因是在美国也犯事了，就是犯在了税局手里。炒房的收入，应该报在businessin