央视论坛：如不加规范 摩尔业可能会驶入险滩(上）
来源：消息（央视论坛） 主持人：董倩 评论员：陈建明 张旭东 策划：孙腾越 ：葛宗萍 各位好，欢迎来到《央视论坛》。最近备受业界瞩目，位于京西的世界最大的商业单体金源时代购物中心亮出了绚丽夺目的外立面，这个中心又被称作是金源mall，根据业内人士的消息称，目前该项目招商大部分已经完成，按照计划，10月1号开门纳客应该是可以顺利实施的。就在人们即将目睹京城第一个shopping mall的时候，由银监会、商务部、发改委、建设部对购物中心进行了一场大规模的检查，这样一来，为全国范围内如火如荼的 shopping mall的建设，亮起了警示灯。 今天我们的话题就围绕shopping mall展开。演播室请到的是北京大学的张序东教授，还有商业地产专家陈建民先生。我刚才说了一段话，里面提到了金源购物中心又被称作是shopping mall，我之所以没有把它翻成中文，是我实在找不到一个相应的词，能够很准确地描述它，到底翻译成中文描述它的这个词应该是什么，叫它购物中心，好像并不是特别恰当。两位，你们的意见是什么？shopping mall翻译成中文，应该叫什么？ 陈：其实目前的话，有很多专家有不同的说法，过去按音译叫“销品茂”，但我想可能这种名称，其实很多人都听不懂，不明白。所以我们在后期，针对国外的研究，大家提出shopping mall其实是超大型的购物中心，规模在十万平米以上，就是说购物中心当中的巨无霸这样的形式。 ：比如说我们现在在王府井那里有一个新东安，那个也比较大，规模，按说吃、玩、买都很齐全，那个叫不叫shopping mall，就是超大型的商业中心。 陈：应该讲它是一个初级的，过去的百货初步向购物中心转化的一个形式，但是转化的深度，那么对餐饮、娱乐、休闲的融合比较浅，所以说包括规模来讲的话，应该讲，它跟真正意义的shopping mall还是有距离。 张：在国外shopping mall，我听说过的也有三种，最早的一种叫street mall，它在路边的几家大型的商店连在一起，成条形的，叫street mall。然后会有shoppingmall，就是它已经不在路口上了，它专门有块地方，但是它做得非常大，那么我们叫shopping mall。现在还有一种概念叫super mall，超大型的，这种可能有几十万平米，上百万平，它整个是一个大型的商业城，有的甚至里面还包括酒店，就是我们说的hotel，从各种各样的仓储式的，一直到电影院。我记得美国有一个shopping mall，叫mall of America，它里面的电影院有32个放映厅，所以它整个是一个非常非常超大型的东西。所以shopping mall这个概念，我想搬到中国来以后，很多人就把它定格在一种超大型的商业物业上。其实它在国外的发展过程，尤其是在美国，它也是有阶段性的。 ：我们听超大型的商业中心，也就是shopping mall，进耳朵已经不少时间了，北京市商委在十五规划里面就提到要东西南北，在北京城建四个超大型的商业中心，但是到现在为止，好像我们并没有见到一个。在目前为止，全国范围内，有没有一个成型的超大型的商业中心（反方意见：北京的摩尔开发还没有过热，北京的摩尔还不够．北京市商务局发言人阎立刚前天表示，北京现有的大型购物中心，即SHOPPING MALL的建设还远没有达到北京城市发展的需要，在对原有的商业规划进行修编后，北京MALL还要再发展。 阎立刚表示，虽然按照全国的统一部署，各地都在对MALL进行清理整顿，但从北京的具体情况来看，现在北京的MALL不是太多了，而是还不够。据了解，目前北京真正能称得上SHOPPINGMALL的只有将在今年10月1日开业的金源MALL，如果将前不久开业的百荣世贸商城也算上的话，北京现有的MALL也只有两个。北京作为特大城市，两个MALL根本满足不了现在北京市场的需要。此外，北京零售额每年增长200亿元至300亿元，只靠专卖店、超市等业态的销售增长是无法实现的，需要大型商业的拉动。据透露，北京MALL还要继续建设，但要按修编后的新规划进行。） 陈：北京市场的话，从2000年开始有这个概念，包括北京市商委也提出这么一个规划。但是到目前为止，北京市商委所提议建设的四个mall的话，到目前因为资金的各种问题，其实都没有最终形成。就国内来讲的话，事实上，包括像上海的正大广场，大家比较关注，这个项目应该讲在前年就开业，但是因为开发商前期，对整个项目的运作，各个方面的问题，其实市场的初期表现似乎并不太好。所以从2000年到目前为止，新进行开发建设的大型的shopping mall的项目，应该讲，目前暂时还没有哪个特大型项目是一个典型的特别成功的案例。（反方意见：摩尔一般都要经过2、3年的市场培育期，广州的天河城、上海港汇广场、厦门的SM城市广场等就表现得很不错。投资购物中心回收益非常高，但前提是专业经营。 据新加坡超群管理顾问公司首席执行官*亮生介绍，投资购物中心回收益非常高，投资酒店收益为15％至30％，投资服务式公寓收益为30％至60％，但经营好的购物中心能带来40％至80％的毛利。目前中国已有10家以上、甚至更多的购物中心经营毛利超过80％。购物中心是个跨专业的行业，经营购物中心要想赢利，必须依赖于跨专业的团队，在战略规划、设计、执行及运营阶段都要与专业机构密切合作。国内许多开发商往往想跳过其中许多环节，导致后来要花更多的时间、更多的投入才能正常运营一个购物中心。例如：有的购物中心由于设计低劣，到开张时才发现电力不够、高度不适合主题店，然后再进行改造，增加了成本，延迟开业也变相增加成本。*亮生认为，项目初期的决策，对购物中心成本影响非常大。） ：那么在目前全国的范围内，大型的商业中心的shopping mall这种建设，目前到底处在一种什么样的状态？ 陈：目前的话，shopping mall整个的行业，确确实实我们在进行关注，那么等于说购物中心，shopping mall这个项目一旦成功地经营，它的租金收益确实可以很高。比如讲在国贸商城，包括东方新天地，那么经过几年的成熟运营，每平方米的租金可以达到两百多美金，那么相比而讲的话，像写字楼，事实上国贸的话，60、70美金已经是顶级的位置。那么鉴于这种，它的租金的很好地收益租金，所以国内，从北京、上海全国各地（包括香港和台湾）的开发商，都认为这个市场，确确实实有开发的空间，有利用空间。所以说各地跟 风来推进这种开发操作，那么这是一个大的环境。 张：国内有几十家大的shopping mall，有几千亿资金已经砸入到这种项目中去了。在这么短的时间内，这么大批的资金，这么多项目，这么多土地投入到热潮中去，它的合理性在哪里，更重要的是看这些资金的最终来源是哪里，这些资金的风险承担者，最终的风险承担者是谁，所以这个可以说是一阵风，一股热，有风、有热的地方，可能会有泡沫。 陈：其实我们可以看，比如讲美国的购物中心，总共有4万家，当中10万平米以上的只有700家（目前每年还有新项目在建设之中，但已过了建设高潮期），等于说整个市场的主体，还是中小的购物中心。所以我们想的话，为什么说我们国内开发商从2001年开始，要以这个大为追求的目标，我想的话，其实有几个方面，第一个方面，其实也是为了，我大的话，可以占制高点，我在国内作为最大的shopping mall，规模最大，市场的关注力也最高，对它后期的操作，会有比较好的影响，这是他初步的设想。甚至到2002年，还出这个排行榜，从最大的排到最小的。 ：还是以大排的。 陈：其实shopping mall来讲的话，它确确实实是大的项目，它比一般的商业要大。但是就个案项目来讲，到底做多大比较合适，这是一个需要科学的一个问题， 张：我去逛过美国的mall of America，就是38万平米的。我从早晨开始，刚开门就进去，一直逛到晚上它关门，9点钟，我还没逛完呢。你想走了多少路，我一天打两场高尔夫球，也只不过走20公里，你说我这一天在店里逛，当然是不得以陪人逛，整整走了一天，在里面吃的饭，所以在里面它有酒店，你逛累了，你住着，明儿早晨起来再逛。你68万平米，你要逛完它，你得几天时间。 （反方意见：但另一方面，ＭＡＬＬ是商业街的升级版，和顾客在长达１公里数十万平方米商业面积的商业街上逛街，每个顾客只要在商业街上进了２、３家店消费，这条商业街就很成功了一样。ＭＡＬＬ并不需要顾客进入每家店，更不需要顾客在每家店都消费，ＭＡＬＬ并不是一年只来一次的ＤＩＳＮＥＹ乐园，让顾客一次逛完整个ＭＡＬＬ既不可能也无必要，从另外一个方面来看，MALL适当的大，可以使顾客保持新鲜感，促使顾客经常来ＭＡＬＬ看看逛逛。但如何确定多大面积是适当且经济的，的确是很重要的。） 陈：其实在美利坚mall，它的站有个说明，每个店待10分钟，需要86个小时。 ：86个小时，就是4天。 陈：那么这样有一个问题，这么大的商业，如果说你想成功经营的话，你需要吸引消费者，他有兴趣，抵抗身体的疲劳，我还想上楼，那么应该讲，说明这种大型的shopping mall，其实整个好多技术操作一些问题，很深入的东西，你想吸引我，我很累，还想上楼，你没有特殊的内容，或者价格的，或者商家的，或者别的原因，很难。 （和顾客在长达１公里数十万平方米商业面积的商业街上逛街，每个顾客只要在商业街上进了２、３家店消费，这条商业街就很成功了一样。ＭＡＬＬ并不需要顾客进入每家店，更不需要顾客在每家店都消费，ＭＡＬＬ不是一年几年只来一次的ＤＩＳＮＥＹ乐园，MALL希望顾客每月甚至每周都来，所以让顾客一次逛完整个ＭＡＬＬ既不可能也无必要，从另外一个方面来看，这样可以促使顾客经常来ＭＡＬＬ看看。） 观点：SHOPPINGMALL到底做多大，需要一个详细的科学论证过程。 ：比如说正在马上就要投入运营的金源商业中心，它是有68万平方米的面积，东西横跨600米，南北横跨120米，这是一个巨型的建筑。它得有多少商铺，才能把这么一个巨大的空间填满，它得产生多少利润，才能让它能够收本，甚至盈利。 陈：每一个shopping mall，它的规模到底有多大，取决于两个因素。第一点，从周边的，就是它的消费市场来讲，能够支撑多大规模。那么其实我想如果盖一个30万平米的shopping mall，跟盖20万的shopping mall，它的租金收入可能一样多（反方意见：但长远看，大MALL和小MALL的竞争力会不同，以东南亚许多城市的经验来看，大MALL的确比小 MALL更有竞争力和吸引力。所以摩尔确定的大小，关键是这个商圈的消费能力和潜在成长能力，有些大摩尔则可以一次规划，分期建设，但也的确不可勉强作大，更不可拔苗助长，一般而言在国内一线大城市，目前通常15至25万平方米的摩尔效益比较好），其实那10万平米你可能是浪费掉了。那么第二点的话，就是说每一个shopping mall，它的规划建设，我做多大规模，在对市场的支撑表示足够关注的前提之下，还要考虑我本项目地块，包括周边，包括区域整个交通条件，能不能够把这么多的消费群体吸引过来。如果说开发 商关注到这两个因素的话，那我想他会关注到他的投资风险。 张：这里头另外还有一个，中国人就是追求大，希望世界上最大，最好。（实际上，东南亚和中东的好多国家也都在新建或扩建世界最大摩尔，另外美国最大的摩尔-美国摩尔也计划2期大扩建）这里边除了商业上的分析之外，还有一个就是*府也喜欢大，*府领导也喜欢大，因为这个，包括这个商业物业中心，它是关系到整个一个区域的商业附设，整个区域的一个商业繁荣程度，所以对*府官员来讲，这个也是一个非常可以很快获得明显*绩的项目，所以你搞得大，更容易能够得到*府的关注和支持。所以这也是项目为什么越上越大，概念越上越大，越上越繁杂，调子越来越高。这个跟*府的心态，也是息息相关的。（另外国内的很多所谓大MALL，并没有那么大，是把附属的住宅区、写字楼的面积都一起计算进去了，实际的MALL商业面积常常只有一半，甚至1/3。甚至还有国内很多新开发的批发市场也被称为MALL了。） ：就是说68万平方米的面积，这么一个金源shopping mall，你给我们提供一个比较具体的形象的数字，到底得有多少商铺进去，才能把这个地方充满了。 陈：是这样的，刚才我大致有一个提示，目前来讲，金源里面，单从餐饮面积是五万多平米。 ：这是个什么概念？五万多平米的餐饮面积。 陈：其实西单购物中心的商业面积大致差不多，这种规模。然后的话，换句话说金源的整个一期55万平米的商业，相当于把西单地区所有的商业放在一个屋檐之下。西单包括购物中心，包括中友，包括其它的旁边商业，把所有的商业放在一个屋子里面，规模也就跟金源差不多。 ：我们从媒体上可以看到这样的报道和数字，说北京目前的商铺空置率已经很高了，而且现有的大型购物中心综合商场等商业项目利润增长水平也是很低的，我们不能说都亏，但是肯定是有相当一部分在赔。为什么在这种情况下，反而会在北京出现超大型的68万平方米的超大型的购物中心？ 陈：从我们最新大概两周以前，易铺也做过一个调查，最近媒体也都有转载，那么就是说，北京从整个商铺的供应量来讲，包括购物中心，包括其它形态，应该讲是一个阶段性的饱和的趋势。应该讲目前的话，总体，包括购物中心，其它的商铺，大概是在300平方米的供应量，应该讲可能市场的话，阶段性地会发生饱和。一旦发生饱和，应该讲，对于很多项目来讲，如果说开发商对整个项目的专业化操作水平比较低的话，那么这种项目就会出现问题。相反的话，虽然市场相对出现饱和，但对于某些项目，如果说开发商他的资金没有问题，另外他对这种商业地产、购物中心的操作水平很好，那么他的项目，依然有很大的胜的概率，而且应该讲，市场空间也是不错的。 ：您怎么看？ 张：刚才分析来讲，如果市场饱和的话，那么规模大的，经营好的，管理好的，会替代一些旧的项目。但是关键是在这个项目执行的过程中，它的最终风险落在哪儿。我们刚才也看了一个报道，有关部委对shopping mall做了一个调查，在全国范围内大概有两千多亿银行资金在shopping mall里，平均shopping mall的业主，自有资金的出资量不到5％，其实大量地套用银行资金，银行资金成了这个shopping mall建设过程中的主体。那么对这个来讲，从金融上来讲，这是一个四两拨千斤的东西，土地是shoppingmall主要的一个要素，土地，我们都认为它今后的趋向是会快速地增值，它的增值速度应该会超过GDP总的增值速度。从现在用什么样的手段能够快速廉价优惠地去获得土地资源，肯定第一，要有能够打动地方*府的好的项目，说动地方*府，能够把土地给你，给你*策，同时希望能够从银行贷到款。当地*府的支持，跟银行的贷款是息息相关的。所以在这个过程中，如果自有资金比例非常小的话，那么在这种金融运作的过程中，我们叫它期权，就是用现代的价格锁定了这个项目这块土地的今后可能的增值空间。