大家一定还记得，疫情成华全区居家的时候，东站因为不能停运就临时划到锦江区的事情。
东站和川师，因为离得近，所以常常被看作一体。两个板块发展的差异还是有的，所以今天我们剥离川师这一部分，来讲讲东客站。
以下所讲的东客站板块，都指的是东客站枢纽经济聚集区，即东客站周边2.15平方公里的核心区。
真·核心区·东客站板块的范围十分有限。
从地理位置来说，东客站被三个高端、成熟、发展中板块包围，多少可以“蹭”点红利的。但这几年，除了正在修的学校和住宅项目，东客站板块并未在市场掀起多大浪花。
甚至在成华区众多明星板块里边，东客站的存在感也有点弱。
要知道，近三年来东客站的产品可是卖得又好又贵。
来看一组数据：
近三年来，成华供应最少的三个板块分别是熊猫基地、北湖和川师-东客站板块（成交也是），但从成交均价来看，川师-东客站板块的成交均价目前是东门之首。
代表项目如德商迎晖天玺、人居九林语，还有一个毗东客站板块的高端项目—中海浣云居。
以上几个项目，个个都是网红盘，也是成华套均五百万以上产品的供应和成交主力
实力诠释了什么叫量少价贵。
但如果你某天到东站坐车，花点时间到周边走一走，就会发现东客站板块的整体呈现，反差还是很大。
简单总结就是：
居住环境还不成熟配套待呈现但未来可期
烂尾问题待解决刚需二手可考虑
高端住宅产品力在发力品质内卷再升级
东客站之初印象
东客站板块发展十余年，除了陆续建起的住宅和零星分布的商业。最拿得出手的，反而是公建配套。
绿化、市*公园都到位，道路宽敞畅通，板块界面干净整洁。教育方面，渥太华国际学校、小学还有第十三幼儿园枫叶分园都已建设完成，预计这一两年就会投入使用。
第十三幼儿园枫叶分园
渥太华国际学校
东客站之发展瓶颈
整个板块从雏形到成型，差不多是-这四年，陆续建成了鹏瑞利新城、鹏瑞利东站广场、梦魔方广场、泊里中心、弘创名座、佳年华广场、蓝润东悦荟等等。
梦魔方广场
佳年华广场
加之先天的交通优势和积极的投资签约动作，板块的商业版图看起来十分庞大。
和其他板块相比，东客站板块的优势尤其突出。
但中后期，东客站就陷入了高开低走的困境。
每个板块都有代表商业，万年场-万象城、建设路-万科天荟、崔家店-龙湖滨江天街，带动板块夜间经济发展，只有东客站还是一片空白。
东客站部分商业现状
东客站部分商业现状
商业不成气候，社区商业远不足以支撑大量人口需求。
包括泛东站生活圈，居住便利度仍有待提升。
简单举个例吧，住在杉板桥和迎晖路，居住体验感也是天差地别的。
杉板桥：近龙湖滨江天街、万科天荟，步行就能到达，社区商业也很活跃。不想出门的时候，线上平台可以满足绝大部分需求；
迎晖路：近地铁站，规划中的农贸市场遥遥无期，地铁商业集中在C出口附近，也没什么活力，招商较差。绝大部分需求只能依靠线上解决，可使用的线上平台也比较少。
总结一下就是：
没有大型商圈，与板块定位出入较大
相对建设路、万年场板块，商业档次较低
交通优先于居住，住宅小区较分散，烟火气不足
不过，在泛东站生活圈内，有一个商业项目正在修建-成华和悦广场，总体量15万方，建成后或许能填补区域大型商业空白。
除此以外，烂尾楼以及停工项目，配套难以兑现是最大的痛点。
比如中迪中心、鹏瑞利双子塔、井泰东方广场、东来悦府、天祥港澳中心等等。
中迪中心
井泰东方广场
目前仍未见动工。
所以要说东客站是下一个“攀成钢”，是不具备现实参考意义的。
推动板块迎来价值蜕变的关键一步，除了增量，还得解决这些“陈年旧疤”。
板块后续发展如何？供应是否强劲？
先来看供应情况。
6月份的时候，成华区公布了年拟上市优质土地资源，共32宗，约.5亩，涵盖住宅、商业等多种用地类型。
其中，三、四批次拟上市地块里，板块供应最多的是龙潭寺，最少的是东客站板块。
供应明细如下：
1、龙潭寺-9宗（.9亩）
2、二仙桥-6宗（.6亩）
3、昭觉寺驷马桥-6宗（.9亩）
4、万年场-5宗（.95亩）
5、东客站-1宗（63.5亩）
土地供应垫底，后续新房入市也主要来自人居九林语的两个住宅组团和雪松雅居乐IN天府的3、4号地块。
选择有点少。
从下图来看，板块待开发地块也明显不多，明显后劲不足。
二手房方面，主要以商办公寓，紧凑小户型为主。已建成的住宅，房龄基本在2-10年左右，次新房占比超六成。
也就是说，刚需购房者要么去摇雪松雅居乐IN天府，要么买二手房。改善就只能看人居九林语的新批次产品，或者德商迎晖天玺的二手房。
谈谈远期规划
目前来看，东客站枢纽经济聚集区的发展对标“城际迎客厅、商旅新高地”的定位，但仅能实现城际商旅这一产业的发展。
要实现大目标大发展，就需要板块整合发力。
换句话说，东客站核心区也需要借力。
整合东客站和万年场板块，形成东客站枢纽经济发展区。规划面积18平方公里，常住人口25万人。
未来还要打造斑竹人才居住区、天鹅生态居住区、槐树店文化创意区、崔家店更新建新区和万年场商业集聚区。
图源网络
并持续发展三大主导产业：城际商旅、时尚消费、健康服务。
整个规划区内可供开发土地约亩，仍然有大量机会，且，可能会是除二八板块外的核心供应区。
但这一切的兑现，都需要时间，我们静待其变。
来源：CRIC克而瑞四川